原状回復とは、ある事実によって状態が変化した場合、その事実がなかった時の状態に戻す事をいう。
契約が解除されると、契約は当初から存在しなかったものとして扱われるため、契約締結以前の状態に回復させなければならない（原状回復義務を負う）。
損害賠償の方法としては、金銭補償が一般的であり、その賠償金は慰謝料と呼ばれている。
しかし、慰謝料ではなく、損害が発生する以前の状況に戻す、原状回復による賠償が認められるケースもある。
2004年10月に施行された、東京都の「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例（賃貸住宅紛争防止条例、通称、東京ルール）」では、重要事項説明のときに、貸主･借主双方の費用分担があることを書面で説明する必要がある。
具体的な説明事項としては、借主にそれに対し退去時の通常損耗等の復旧は貸主が行なう事が基本であること、入居期間中の必須な修繕は貸主が行なうことが基本である事、契約で借主の負担としている具体的な事項などである。
この条例は東京都のみに限定されるルールのため、通称東京ルールと呼ばれている。
1998年3月、2004年2月改定された、国土交通省が発表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、賃借人が負担すべき原状回復費用は、「賃借人の住まう、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、他に普通の使用を超えるような使用による損耗・毀損」の範囲に限るとしている。
借家契約では、退去時の原状回復義務を特約しているのが一般的であるが、「本来存在したであろう状態」にまで戻せばよく、借りた当時の状態にする必要はないとされている。
つまり、建物の経年劣化や賃借人の通常使用に基づく損耗は、賃借人の原状回復義務の範囲ではない。
