土地・建物の賃貸借契約において、賃貸人が契約の更新を拒絶したり、解約の申し入れをする際に必要とされる「事由」をいいます。
賃貸借契約は、期間の満了や解約の申し入れによって特別な理由を必要とせずに終了するのが通常ですが、賃借人を保護するために、土地・建物の賃貸借については更新拒絶等に当たって「正当事由」を要するとされています。これは強行規定であり、これに反する契約条項は無効となります（1941（昭和16）年施行）。いわゆる借地権契約や借家契約の場合、借り手が契約更新を求めた場合に、貸主側に正当事由がなければ更新を拒否できず明け渡しを求められない、と法律によって定められているということです。急に明け渡しを求められれば、借地や借家を生活拠点として暮らしている借家人にとって多大な苦痛を伴うことに配慮し、賃借人保護のために設けられているものです。
尚、何が正当事由となるかは裁判での判断に委ねられており今までにも多数の判例がありますが、規定に照らせば、借地・借家人に有利になる傾向があるのは当然のこととなります。現在の借地借家法では、判例を受けて、正当事由は、貸主・借主が土地・建物の使用を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経緯、土地・建物の利用状況、立退料の提供などを考慮して判断することとされています。ただし、借り手が家賃を何カ月も滞納している、貸主に無断で転貸している、期間の約束をしているときなどは正当事由がなくても明け渡しを請求できます。貸主側が借り手に明け渡しを求めて訴えた場合、裁判所は正当事由の有無によって貸主、借り手の勝敗を決します。貸主側の要求が認められる正当事由の代表的なものに、家主や家族、近親者や従業員が住むために必要、家主の営業に必要、借家を高く売りたい、建て替えや大修繕をするなどが挙げられます。平成3年には立退料の提供も正当事由にできるとされました。しかし、立退料の額が少なくて借り手側の損失補てんに不十分の場合は、正当事由として認められないこともあります。
ただこのように、正当事由がないと土地・建物の賃貸借を終了することができないという規定は、借地や貸家の供給を妨げかねないという意見も根強く、最近、一定の要件に該当する場合には、契約の更新を認めないという特約を結ぶことも可能とするよう法律が改正されました。尚、土地については1992（平成4）年8月、建物については2000（平成12）年3月から施行されています。このような特約付きの賃借権が、定期借地・借家権等です。
