出生数が減り、高齢者が増え、さらに高齢者の寿命が伸びることをいいます。
出生数が減る「少子化」と、総人口に占めるおおむね65歳以上の人口が増大する「高齢化」が同時に進行している状態と言えます。
1975（昭和50）年では、日本の年少人口（0～14歳）の割合は24.3％で、老年人口（65歳以上）の割合は7.9％でしたが、1990（平成2）年にはそれぞれ18.2％・12.1％、2005（平成17）年には13.8％・20.2％と変化しました。国立社会保障・人口問題研究所による将来人口推計の中位推計結果によると、さらに2025（平成37）年には10.0％・30.5％になると予測されています。
少子高齢化が進むと、社会保障、雇用、若年労働力の不足、老人医療費の増加などの消費構造等の様々な分野に大きな影響が生じると危惧されています。不動産業も同じように、需要構造が変化すると見られています。
その変化とは下記3点です。
1．居住に関して 医療・福祉サービスの充実、近隣の付合いや子育て環境の重視、高齢者居住環境の重点整備など 2．土地利用に関して ストックの活用、ブラウンフィールド（衰退産業跡地）の再生、職住近接への回帰、逆線引きなど 3．不動産流通に関して 資産管理・運用ニーズの拡大、住環境の重視、外国人労働者の居住対応な
