日々生活する中で多くの広告を目にします。不動産の広告チラシはよく手にされるのではないでしょうか。
「最高級の新築物件」「業界一の格安物件」などの謳い文句が掲載された広告は、おとり広告とみなされアウトとなる可能性があります。取り扱う金額が大きくなる不動産業界においては、一般の商品よりも厳しいルールが定められています。宅地建物取引業法（宅建業法）と不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）、この2つのルールに従わない場合は、違約金や指示処分、業務停止、免許取消などの処罰があります。2022年9月1日に新改正された公正競争規約については、特に注意が必要になります。
この記事では、不動産広告の禁止用語や特定用語の使用基準についてまとめていきます。
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不動産広告とは何を指すの？
不動産広告と言っても具体的に何を指しているのでしょうか。すぐに頭に浮かぶのはCMやチラシでしょうか。しかし、広告という定義に入るものは思ってる以上にたくさんあります。
- モデルルームでの表示
- チラシ、ビラ、パンフレット、説明書面。ダイレクトメール、FAX
- 口頭、電話での広告表示
- ポスター
- 看板、プラカード、ラッピングバス、ステッカーなど
- ネオンサイン
- アドバルーン
- 陳列物、実演表示
- 新聞紙、雑誌、出版物
- 放送、映写
- 演劇、電光掲示
- インターネット、パソコン
以上のものが広告の定義になります。紙媒体はもちろん、ネット上のものも適用されるので注意しましょう。
不動産広告の禁止用語
不動産広告が何を指すのかをご理解いただけたでしょう。では、広告にはどんな内容でも掲載していいのでしょうか。不動産広告には断定的な表現や過度な表現は使えません。使用禁止用語が定められており、表示する場合には、内容を裏付ける合理的な根拠を示す資料を提示しなければなりません。以下に禁止用語を掲載します。
使用禁止用語一覧
| 使用用語 | 説明 | NG使用例 |
| 「完全、完ぺき、絶対、万全」など全く手落ちがないことを意味する言葉。 | こちらの言葉は普段から頻繁に使用されるので、あまり意識せずに使われがちです。しかし、絶対ということを客観的、論理的に証明することは困難です。 | 角部屋、南向き、日当たり完ぺき！ オートロックで女性の一人暮らしでも絶対安全！ |
| 「日本一、日本初、業界一、超、当社だけ、他に類を見ない、抜群」など同業者の中で、他の会社よりも優位に立つことを意味する言葉。 | 使われがちな言葉ではありますが、事実に即していれば使用しても問題ありません。しかし、情報の数字は随時変更になりますので、使用するなら〇〇年〇〇月〇〇日現在という但し書きが必要になります。 | 日本一の人気物件をご紹介！ 業界一の親切丁寧な接客！ |
| 「特選、厳選」など一定の基準により選別されたことを意味する言葉。 | 基準により選別された事実がなければ違反となるのは当然です。選別されていたとしてもその事実が、物件の優良性の裏付けとならないと判断されることもあるので注意が必要です。 | 女性に向けて厳選した物件をご用意しました！ 選りすぐりの特選の一室！ |
| 「最高、最高級、極、特急」など最上級を意味する言葉。 | 内容を裏付ける根拠とともに表示すれば問題ありません。根拠がない場合、根拠を表示しない場合は違反となります。 | 最高級の物件をご提供！ 最高のライフスタイルが手に入ります！ |
| 「買得、掘出、土地値、格安、投売り、破格、特安、激安、バーゲンセール、安値」など物件の価格や賃料について著しくやすいという印象を与える言葉。 | 原則として使用禁止です。裏付ける根拠と合わせて表示しなければ違反となります。 | 掘り出し物件を破格でご提供！ バーゲンセール、大特価！ |
| 「完売」など著しく人気が高く、売れ行きが良いという印象を与える言葉。 | 売れ残っているにも関わらず、売れ行きが好評であるかのような印象を与える広告は違反となります。 | 完売間近！見学するなら今がチャンスです！ 駅近人気物件、残り一室！ |
二重価格表示について
不当景品類及び不当表示防止法で、二重価格表示にあたる用語について規制があります。実際に割引されていることを広告で二重表示する際は、
- 比較する対照価格が架空のものでないもの
- 明確な根拠があるもの
というルールがあります。実際にはない平日価格や小売希望価格を比較対照価格にすることは違反となります。
特定用語の使用基準について
不動産購入を考えている方にとって広告は、情報を得るために必要なものです。不動産に関する用語は一般の方には伝わりにくいものが多く、誤解を招くことがないように広告に使用できる言葉と使用できない言葉など、特定用語の使用基準が明確になっています。宅建業法で定めているのは「物件の所在、規模、形質」「環境の利用制限、環境、交通などの利便」「金銭の代金についての支払方法、貸借のあっせん」についての項目です。こちらに相違する表示をすると宅建業法違反となり、警告、注意、500万円以下の違約金が課せられます。
判断基準
特定用語の使用基準として明確に示された言葉以外にも、使用するとアウトになる言葉も多数あります。特によくひっかかるのが、実際の不動産や他社の不動産よりも価値が高いと誘導するような言葉です。早く不動産を売りたいと思うあまり、過激な言葉でアピールしたり、興味を引く言葉を使うと、集客はできても、実際の不動産との違和感を覚えて結果的には不信感を与えてしまいます。
多くのお客様は実際の不動産を目にするより先に、広告に触れます。広告の情報が不動産購入の判断のスタート地点になります。いかに丁寧にわかりやすい情報を載せるかが勝負となります。決して安易にNGワードを使わないように確認をしましょう。
特定用語の使用基準以外の注意点
特定用語の使用基準以外にも、注意するルールがあります。誇大広告や虚偽広告を規制する「不当景品類および不当表示防止法」という法律です。根拠や裏付けなく、事実と異なることを記載することはできません。よくあるのが、期間に縛りはないのに『期間限定』とアピールするコピーです。「期間限定」という言葉が使用禁止ではありませんので、実際に期間が決まっている事実がある場合は、問題になりません。
おとり広告について
不動産広告で特に問題となるのがおとり広告です。おとり広告、釣り広告は特に悪質なケースが多いので注意が必要です。実際には入居者が決まっている物件や空き家ではない物件を、好条件や魅力的な物件として広告し、お客様を集めるケースです。広告に釣られて来店したお客様に、あたかも今申し込まれたかのように装い、初めから用意していた他の物件へ誘導するのです。一度物件購入の気持ちに傾いたお客様は、他の類似物件にも興味を示すので契約しやすいという仕組みです。
おとり広告の定義
- 取引できる不動産が存在しないため、実際には取引することができない不動産
- 取引できる不動産は存在するが、実際には取引できない不動産
- 取引できる不動産は存在するが、実際には取引する意思がない不動産
おとり広告は、お客様の目を惹く好条件が並んでいます。素人がおとり広告を見抜くのは難しいですね。おとり広告を見抜くポイントをご紹介します。
おとり広告の見分け方
募集広告に物件名が表示されているか確認
物件名が記載されていない場合は、他社にばれることを恐れていたり、現在も借主が住んでいたりします。
不動産会社の所在地を確認
物件の所在地と不動産会社の所在地があまりにも遠い場合は怪しいです。遠方の物件を扱うには、移動のことだけを考えてもリスクが高すぎます。
物件の見学をする
実際に募集していない物件は見学できないので、物件確認することが必要です。この物件しか興味がないと伝えましょう。見学出来ないなら結構です。という姿勢を示すことが大事です。そうすることで、他の物件を紹介出来なくなります。
不動産実務に役立つおすすめの本
不動産業界で働く方は、さまざまな知識が必要となります。資格取得を目指すまではいかないまでも、実務で役立つ知識は持っておきたいですね。不動産業界で扱う用語を紹介した本など、教科書となるおすすめの本を読んで実務に役立てください。
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まとめ
不動産広告で扱う言葉には慎重になる必要があります。禁止用語もたくさんありますが、根拠を示すことができれば使用できます。しかし、根拠を示してもその事実が、物件の優良性の裏付けとならないと判断されることもあるので注意が必要です。
